LOS GASTOS DE LA HIPOTECA

Actualizado: 12 feb 2021

Desde que se consolidó el criterio de que la cláusula que imponía todos los gastos de la escritura de hipoteca al consumidor, la cuestión de cuales son los gastos que debe soportar el banco y cuales el consumidor han sido objeto de distintos pronunciamientos a lo largo de estos años hasta que fue resuelto finalmente por la Ley 5/2019 de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA

. Tasación: Son de cuenta de la Entidad Financiera, según Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021 de 27 de enero. . Notaría: Son de cuenta de la Entidad Financiera, salvo las copias del consumidor hipotecado. . Registro de la Propiedad: Son de cuenta de la Entidad Financiera. -.Gestoría: Son de cuenta de la Entidad Financiera. - Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Son de cuenta de la Entidad Financiera desde la Ley 5/2019 de 15 de marzo. Si la constitución de la hipoteca se formalizó antes de la Ley, son de cuenta del consumidor hipotecado.

 

La nulidad de la cláusula incluida en las escrituras de préstamos hipotecarios ha sufrido un antes y un después tras la publicación y entrada en vigor de la Ley 5/2019 de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.


La ley hipotecaria ha establecido de forma clara que los gastos de formalización de la hipoteca que comprenden los aranceles notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría y el IAJD debe pagarlos el banco.


Esta confirmación se produce después de distintas sentencias dictadas por los tribunales, a partir de las demandas presentadas en relación con los gastos de la hipoteca, la doctrina más reciente del Tribunal Supremo y el último Real Decreto aprobado por el Gobierno.


La ley hipotecaria fue publicada en marzo, pero entró en vigor el 16 de junio de 2019, con el fin de que los bancos pudieran adaptarse a los cambios introducidos por la ley.


A diferencia de lo que ocurría con la antigua regulación, la nueva ley no deja ningún margen para la interpretación, ya que especifica con claridad quién debe pagar cada uno de los gastos de constitución de una hipoteca: los aranceles notariales y registrales, los honorarios de la gestoría, la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD).


· El banco está obligado a abonar los gastos de notaría, de registro y de gestoría, así como su copia de la escritura del préstamo hipotecario. Además, tiene que hacer frente al IAJD, aunque eso lo establece el Real decreto-ley de noviembre de 2018.


· El cliente, en cambio, solo tiene la obligación de abonar el coste de la tasación de la vivienda y de su copia de la escritura hipotecaria. Aun así, ciertas entidades financieras se ofrecen a pagar la tasación como gancho publicitario, lo que abarata todavía más la formalización del contrato.


Los detalles del reparto deben aparecer en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es el documento que los bancos tendrán que entregar al solicitante con las condiciones adaptadas a su perfil. La FEIN tiene carácter de oferta vinculante con una validez mínima de diez días.


La última sentencia del Tribunal Supremo, en este caso del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 35/2021 de 27 de enero) ha resuelto que los gastos de TASACIÓN, siempre que no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, incumben al banco y no al consumidor.


Con esta sentencia se han resuelto ya por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario, como decimos antes de la entrada en vigor de la Ley que lo determina ya legalmente.


Esta doctrina supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales cuando se decreta la nulidad por sentencia de la cláusula de gastos en las hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019.


La cláusula por la que se IMPONIAN TODOS LOS GASTOS de la constitución de la hipoteca, al consumidor y que se establecía de forma automática en las escrituras de constitución de los préstamos hipotecarios, ha ido sufriendo un periplo de disposiciones legales y sentencias para determinar a quién ha ido correspondiendo el pago de cada concepto, hasta la situación actual.


El criterio ha sufrido múltiples variantes, confundiendo al consumidor hasta provocar que, en cada uno de los distintos momentos legales, dudara de iniciar su reclamación a la entidad bancaria: arriesgándose a que entre la presentación de la reclamación previa ante la entidad y la resolución judicial definitiva, podría volver a cambiar el criterio legal o, simple y definitivamente, desistir de su empeño y no formular reclamación alguna.


Y, por ende, provocados la paradoja que quien ha reclamado en cada momento, ha sufrido la desestimación de una parte de su reclamación con respecto a quien reclamaba después a quién se le aceptaba una partida de gasto más.


El punto de inflexión y esquizofrenia legal se produjo cuando el Tribunal Supremo resolvió que el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, pese a ser los Bancos los únicos beneficiados por la constitución y registro de las escrituras de préstamo hipotecario, eran los consumidores los obligados a pagarlo. Resolviéndose poco después por la Ley 5/2019 de 15 de marzo, que la obligación se impone a los bancos.


Suponiendo esta situación otra nueva paradoja, ya que, el IAJD, para unos consumidores su abono es obligatorio y para otros no, dependiendo de la fecha en que firmó su escritura hipotecaria. Cuyo importe económico nada desdeñable.


Y otro tanto de lo mismo en cuanto a los gastos de gestoría. En Octubre de 2.020 el Tribunal Supremo resolvió que el consumidor podía ahorrarse la gestoría. A pesar de que el Alto Tribunal decidió a principios de 2019 establecer un reparto salomónico de los gastos de notaría, gestoría, registro e impuestos entre cliente y banco, resolviendo que el consumidor debía asumir el 50% del coste de la notaría y la gestoría y el 100% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mientras que la entidad debía abonar la mitad de la notaría y la gestoría y el 100% del registro. Pero en el fallo de octubre de 2020, cambia de criterio y obliga a la entidad financiera a asumir el 100% del gasto de la gestoría, librando por tanto al consumidor de abonar la mitad de dicho coste.


Esta modificación, vino para adecuar su doctrina al criterio de Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE de 16 de julio de 2020), porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría.


La ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ha fijado definitivamente qué gastos asumen el banco y el cliente cuando se firma una hipoteca con el banco.


La situación anterior a la entrada en vigor de la Ley, deberá resolverse por los tribunales teniendo en cuenta la jurisprudencia del Tribunal Supremo.


CUAL ES EL PROCESO DE RECLAMACIÓN:


Presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario (o, en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca)

Transcurridos dos meses desde que se presente dicha reclamación, y siempre que no haya contestado el Servicio de Atención al Cliente o que la contestación haya sido negativa, el consumidor proceder a interponer la correspondiente demanda judicial de nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas.

Reclamar la nulidad de la cláusula y sus consecuencias económicas, que son la devolución del 100% de los gastos más sus intereses legales desde la fecha del pago de cada uno de ellos.

Se debe aportar las facturas para acreditar lo que pagó por cada concepto.

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